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中兴通讯:中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价

  北角紧靠9号线深湾站 中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行

  深圳湾夜景京基百纳广场深湾地铁站 中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行

  项目所在的深圳湾超级总部是城市在全球经济产业链条中最终级地位的典型代表,是未 来深圳发展成为世界城市的一个功能中心,深圳市欲将深圳湾与后海共建深圳“中环”

  深圳市商务区自东向西分布在深南大道两侧,本项目所在的区域位于深圳湾总部,随着城市发展重心西 移以及南山区商务氛围的逐渐成熟完善,本项目在市场中的发展机会日趋向好 商务市场向西发展趋势明显

  南山区甲级写字楼未来供应主要分布在前海合作区与后海金融商务区,预计未来五年将进入 供应爆发期,对项目区域造成直接竞争

  定位:超级经济功能区,打造超 市场供应量:1600万平米, 级城市形象,展现城市社会面貌 未来五年约340万平米

  设施、市政配套等工程“火 视野优质,周边商业配套、市政 后海金融 热”建设中基础设施建设完善

  120万平米目前区域成熟度中等,交通网等已成熟,配套设施等持续发展中中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行物业市场趋势研判 写字楼 前海市场典型项目体量

  中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行物业市场趋势研判 写字楼 后海市场典型项目体量

  中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行物业市场趋势研判 写字楼项目区域竞争优势后海总部前海中心区域发展方向区域发展方向 金融商务区,为风险投资、各类基金、 发展高端服务业、总部经济,打造区域中心, 证券机构、融资机构等商务性金融企业并作为深化深港合作以及推进国际合作的核 提供办公场地心功能区项目产品档次 项目产品档次区域形象高端,定位领先,产品以国际超甲 以国际甲级或5A甲级写字楼为主力供应级办公产品为供应主流,强调高端商务属性 产品,产品形象高端,商务感强发展局限 发展局限区域目前发展尚未成熟,预计区域至发展成 区域土地供应有限,未来办公物业大部熟耗时漫长; 分用作企业自用,物业流转受政策地价较高,导致未来项目租金、售价高项目区域发展机会项目区域与后海总部相邻,可在办公客户定位层面与后海总部形成差异化竞争与协同发展相较于前海,项目所在区域整体已发展成熟,区位优质,交通便利,可为已在前海注册但无法立即进驻前海办公的企业 提供办公空间,发展满足于这些客户的档次产品中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行物业市场趋势研判 写字楼市场信息汇总现状

  供应截至2017年Q1,深圳甲级写字楼市场的总体供应量约396万平米,近60%集中于福田区,南

  山区甲级写字楼总体供应量约106万平米,已超越罗湖区,升至第二,与福田区差距正在缩小;

  全市销售型物业与租赁型物业存量比约6:4,其中,后海总部商务区受政策,办公物

  业10年内对外销售,将为办公租赁市场带来激烈竞争。市场整体以租赁型物业为

  特征近年新增逐渐加量的过程中,甲级写字楼的市场消化能力较强,租售价格呈逐年上涨趋势;

  2017年Q1租售价格平均值分别为:267元/平米·月和54000元/平米,市场整体空置率约为

  南山区租金水平较罗湖和福田低,约为206元/平米·月,受前海中心及后海总部近期新增

  供应巨大影响,南山区甲级写字楼企业进驻存在空挡期,空置率出现短暂上升,达到约30%,

  后海总部片区,目前租金主要集中在220-260元,预计到2017年底随入驻企业数量增加,

  次特征前海定位为高端服务业、总部经济的区域中心,作为深圳的标杆区域,为匹配区域高端的国际

  后海核心区定位为深圳的商务金融核心区,未来将以金融产业聚集,金融产业承租实力强,区

  域主流产品为满足金融企业形象的国际5写字楼,且写字楼供应档次持续提升。南山区高品质写字楼供应

  趋势预计2017-2021年,深圳甲级写字楼将迎来爆发式增长,5年内新增供应将达到约834万平米;

  南山区由于前海中心、后海总部、深圳湾超级总部等项目陆续入市将进入供应爆发期,

  项目所在区域定位为城市超级形象,展现城市社会面貌与建设标准的超级经济功能区,为契合区域整 项目发展方向初判体整体形象,需高标准打造,档次上采用国际甲级或国际超甲级的办公产品 中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行数据来源:戴德梁行数据库投资回收期:仅为行业经验值,具体回收期与酒店所处城市、区位等因素相关单方投资:为建安及装修成本、不含地价酒店档次划分体量规模

  中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行北上深五星级酒店经营数据对比城市P(万亿)五星级酒店数量

  1.酒店数量:基于“五星级酒店数量/千亿P”指数,上海的指数超越深圳一倍以上,深圳五星级酒店数量存在巨大上升空间;2.平均房价/ RevPAR :上海五星级酒店平均房价/RevPAR最高,其次为,深圳最低;深圳五星级酒店价值尚未;3.平均出租率:深圳五星级酒店平均出租率最高,为75%,其次为上海,最低;深圳五星级酒店市场需求较大,经营状况良好。数据来源:P数据取值2016年、五星级酒店数据取值2016第四季度、迈点研究院*RevPAR指每间客房产生的平均实际营业收入,用实际平均房价x 入住率计算而得 中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行竞争性分析-五星级酒店未来项目周边可甄别五星级以上酒店共5家,总供应量约为20万㎡,竞争较为激烈深圳湾超级总部内,目前已确定引进Edition酒店及华尔道夫酒店,与本项目形成直接竞争关系酒店名称建筑面积

  威斯汀酒店华侨城洲际皇冠假日酒店蓝汐精品万丽酒店凯宾斯基Edition酒店华尔道夫酒店本项目蓝楹湾中洲万豪酒店安达仕酒店莱佛士酒店未来五星级供应现状五星级酒店中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行区域竞争性分析-万科瑧湾汇——Edition酒店万科瑧湾汇占地面积:5.4万㎡建筑面积:68万㎡项目类型:城市核心滨海区66-80层:Edition酒店域的大型高端综合体物业类型:涵盖公寓、办公、 商业、酒店等办公Edition酒店5栋平层公寓建筑面积:4万㎡层数:共15层,位于350m塔3栋loft公寓楼顶部酒店档次:国际五星级酒店配套设施:会议室、顶层餐购物中心厅酒吧、健身房、游泳池等开业时间:预计2020年 中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行区域竞争性分析-中信金融中心——华尔道夫酒店中信金融中心占地面积:3.1万㎡建筑面积:37万㎡300m大厦:项目类型:涵盖公寓、办公、商办公+公寓业、酒店等物业的超高层高端城市综合体200m大厦:建成后将作为中信证券全球总部服务式公寓+酒店和里昂证券全球资本论坛会议的永久性会址华尔道夫酒店建筑面积:1.6万㎡(指标)裙楼:商业层数:位于200m大厦顶部,层数待定酒店档次:白金五星级奢华酒店开业时间:待定 中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行五星级酒店现状

  南山区高星级酒店主要分布在华侨城、商业文化中心、蛇口三个片区,本项目处在五星级酒店聚

  集的华侨城片区(威尼斯皇冠假日、洲际、威斯汀、蓝汐等),市场竞争较为激烈,走差异化

  特征2016年第四季度,深圳五星级酒店价格水平为758元/晚,低于、上海同类酒店水平,酒店

  得益于片区较为丰富的自然及商务资源,南山高星级酒店经营水平在全市处于上游水平,5星级

  酒店房价约1300-1600元左右,RevPAR(平均每间房收益指标)领先全市水平。南山房间价

  特征深圳高星级酒店以商务客为主要客户来源,其中南山区五星级酒店商务散客占比近7成,其余为

  趋势未来高端酒店仍是层面鼓励建设的项目,但发展过程中将籍市场以及规划双重力量,实现酒

  深圳高星级酒店供应竞争较大,但持续走强的城市商务竞争力,仍提供较好市场前景,提前布局、

  占据市场是必然选择,收益则体现于中长期。从区位、市场前景等条件分析,本项目具备高端酒

  1.五星级酒店不仅可作为满足商务功能的必要配套,同时也对项目整体商务形象、档次提升效应明显;

  3.五星级酒店市场未来竞争较大,但持续走强的城市商务竞争力,为项目发展五星级酒店提供优质的市场前景,收 益体现于中长期;

  4.项目区位优质且景观视野极佳,依托滨海商务区形象,具备发展高端商务酒店的先决条件。

  项目可根据整体档次定位,配置精品五星级酒店,助力项目商务形象与档次的展示。

  商业项目分布状况:1、深圳现有主要购物中心沿着深南大道两侧由东向西呈带状分布;

  相较于发展较早的罗湖、福田商圈,南山商圈整体起步较晚,租金水平发展空间较大

  项目位于深圳南山区深圳湾滨海地区之一——深圳湾超级总部,占地约50770平米,总建筑面积约261000平米中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行戴德梁行认为本项目可从两个维度对后海综合总部区发展方向进行研判 高端商务驿站一:依托周边综合体群,打造高端商务餐饮及配套,以服务周边办公人群为主商业-商务-商业轴高密度综合体群商业—商务—商业轴高密度综合体群地铁本项目 二:依托地铁客流与自然生态景观,打造高端生活休闲餐饮类配套,服务地铁客群和周边居住人群深圳湾公园中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行案例借鉴—福田嘉里建设广场二期深圳福田嘉里建设广场(二期)概况:嘉里建设广场位于深圳最繁盛的福田中心商业区,交通便捷,区位优越办公:7.9万㎡商业:1万㎡定位:超高档借鉴:裙楼商业并没有给项目影响项目办公物业的商务氛围和属性,转变成为项目优质的功能型配套,为项目办公物业提供多元、 便利的服务中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行方案比较项目体量市场竞争运营收益形象塑造资产价值集中式商业对建筑规模有

  中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行项目体量竞争压力运营收益形象塑造资产价值方案1:

  注:C=综合体,O=写字楼,H=酒店,S=商业,A=公寓 中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行

  四种物业均衡发展的类型对市场、项目地块条件和开发商操作经验的要求均较高,要求写字楼、酒店、商业、公 寓均具备大的市场空间,地块条件适合发展以上各种类型物业、开发具备开发多种物业的实力与经验,最基本的条件 是,项目具备较大的开发规模,使各种物业类型均具备一定的规模

  功能化体系——五星级酒店、甲级写字楼、高档购物中心、酒店式公寓 开发商强劲的实力和丰富的经验

  发展的综合体物业的基本条件 中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行

  此类型项目要求项目区域具备发展商务区的市场条件,已形成产业簇群,或可通过引入核心客户带来相簇群,或者 是未来城市核心商务区

  另外,此类项目一般因市场条件、地块条件或开发商资金实力等原因,具有不适合发展大型商业的局限性

  客户(产业)支撑——已形成产业聚集/引入核心客户带来相关聚 集/未来商务核心区

  功能化体系——写字楼带动其他功能定位其他功能的规模与档次 完善的配套——商场、公寓

  总建筑面积110万㎡,开发共分3期,其中包括国贸中心1、2座和3座写字楼

  将写字楼打造成市地标标志性建筑,有利 部分及国贸东西楼(写字楼);国贸南、北公寓(酒店式公寓)、国贸商城、于在商务气氛浓厚的CBD地区树立品牌,从 国贸展览大厅、中国大饭店和国贸饭店

  而推动公寓与商业部分的运作 中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行

  关键驱动因素:以最的写字楼的标杆作用来推动商业的运作,和公寓酒店及会展的发展。与同时其他物业与写 字楼相互作用,达到项目效益最大化

  此类项目一般地处交通枢纽或城市核心区,人流量大,具备开发商业项目的基本区位条件

  地块周边商业氛围浓厚,或周边存在大型商业发展市场空缺,具备开发大型商业项目的基本市场条件 同时,开发商具备较强的大型商业操作经验和资源,或具备较强的资源整合能力

  明确定位——大规模/综合性/娱乐性/观光性/等 独具特色——建筑形式/业态/服务等

  与品牌号召力; 总建筑面积约55万平米,由18.8万平米的购物中心、国际5A甲级写字楼、 万象城集购物、休闲、娱乐等为一体,项目整 五星级酒店和3栋49层超高层公寓组成

  体的立意较高,满足深圳人价值观 中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行

  关键驱动因素:以商业为核心,打造中国最具示范效应的综合体物业,以完善、高端的商业配套推动写字楼、酒店、 公寓的运作

  高端品牌零售与特色风味餐饮交相辉映,娱乐休闲与文化风情异彩纷呈,成为城 市标杆;

  Hyatt Pure Spa 水疗、室外恒温泳池、健身中心等设施,提供舒适的休闲享受。

  华润大厦——5A甲级写字楼,融合智能化与科技化的完美体现,内部设有大面 积的公共休闲空间及楼宇内立体绿化;

  此类项目一般因具有市场或地段条件不具备开发大型商业或大体量、高标准写字楼的局限性;

  同时项目不远离城市核心区,交通便利,周边具备一定的商务氛围,具备开发大型高端商务型酒店的基本市场和 区位条件

  整体定位:上海国际化综合体“City Within a City 功能组合:五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商业 定位依据 外因 区域已形成酒店经济和会展经济的氛围; 项目处于CBD边缘,五星级酒店、商场 及高档娱乐中心,使综合体形成地标和中心 文化; 区域具有较大的发展潜力 内因 定位准确,波特曼酒店带动其它功能; 总建筑面积18.5万平米,由五星级酒店、豪华公寓、国际水准的办公大楼、 酒店及公寓客户,为国际一线平米世界知名品牌的购物商城及其他相关设施组成 客源; 娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心 中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行 以酒店为核心的综合体案例研究——上海商城

  关键驱动因素:以酒店为核心,通过娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心,之后带动其他功能,酒店入 住客群消费力高,为项目购物商场带来持续生意

  O+A+H+SO(主)+A(次) +H&SS (主)+A &H&OH (主)+A(次)+O&S

  ①本项目位于城市成熟核心区域,交通便利,景观自然条件优越,总体量17.5万平米(计容面积), 从项目开发运营角度来看,本案可发展成为深圳具有标杆效应的综合体物业

  ②本项目从规划要求层面来看,商业体量较小,无法发展地标型的购物中心,且周边存在欢乐 海岸、臻湾汇等大规模集中式商业的激烈竞争,本项目发展以酒店为核心带动的城市综合体, 依托区域优越的景观资源,通过高端的国际品牌酒店配套带动写字楼和商业的运作

  中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行项目最佳档次定位 写字楼写字楼案例嘉里建设广场二期嘉里建设广场二期项目基本信息

  品牌特色:以现代奢华时尚的“Lifestyle”为定位,通过激发灵感、 创造潮流、大胆创新的前卫设计,营造富于动感的都市生活体验

  深圳君悦酒店定位为白金级五星级酒店,总投资近8亿元,是目前深圳商务接待能力最强的酒店之一。

  总客房数494间(含51套酒店式公寓),同时设有会议厅、西餐厅、顶楼酒廊、水疗中心、健身房等配 套设施。(单位成本造价:约15000元/平米) 空中大堂客房西餐厅 顶楼酒廊水疗中心

  游泳池 中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行

  虚拟商店高端零售商务餐饮中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行Part5 项目投资与价值估算中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行项目投资与价值估算 投资估算酒店T1、T2T3、T4地铁项目公交首末站 办公物业服务用房(五星级酒店+文化设房)裙楼商业上盖商业建筑面积121,54028,760 0 35,000 390 4,200 (平米)成本单价9,322 17,9960 7,623 5,689 5,723 (元/平米)小计113,30051,756 26,681 2222,4040(万元)总计(万元)194,363成本均价10,236(元/平米)中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行项目投资与价值估算 价值估算酒店T1、T2T3、T4地铁项目公交首末站 办公物业服务用房(五星级酒店+文化设房)裙楼商业上盖商业建筑面积121,54028,760 0 35,000 390 4,200 (平米)评估单价45,000 35,0000 109,000-- (元/平米)小计546,930100,660381,500--0(万元)总计(万元)1,029,090均价55,536(元/平米)中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行项目投资与价值估算 小结方案类型投资估算方案类型价值估算 高端194,363万元高端1,029,090万元中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行Part6 营业执照及资质证书中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行中兴通讯·深圳湾超级总部项目开发价值研究(咨询报告)戴德梁行

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